1月23日聚宝盆，广州天河区马场地块（一期）正式挂牌出让，起拍价186.4365亿元。万众瞩目的马场地块，如今正式挂牌。该地块位于广州核心地段的珠江新城板块，2026年开年就被摆上了货架。
珠江新城的“最后宝地”
广州天河“马场地块”（一期）起拍总价达186.4365亿元，超越了去年保利面粉厂地块的成交价。此次挂牌的土地面积约19.45万平方米（出让面积约17.40万平方米），计容建筑面积：约56.70万平方米。根据地块控规，马场地块的土地性质为居住、商业、商务、中小学、服务设施等多种用途混合。
地块控规示意图。来源：广州乐居。
这方位于天河区黄埔大道以南，马场路以东的地块，核心价值在于其不可复制的位置。它坐落在广州核心商务区珠江新城东区，与金融城相连，是广州CBD内仅存的大面积未开发地块，因此被称为“绝版地”或“最后宝地”。
聚宝盆
马场现状航拍图
地块前身是1992年建成的广州赛马场，1999年停赛后，逐渐转变为汽车城、家居卖场等低效业态。此次更新是广州推动城市中心低效用地再开发的关键项目。
挂牌为何如此重要？
此次挂牌的重要性远超普通土地交易，主要体现在以下几个方面：
首先，对城市发展来看，将重塑核心区格局。
该地块弥补了周边功能短板，规划新建22处公共服务设施，包括九年制学校、邻里中心等，将显著提升整个珠江新城东区的公共服务水平。
马场地块功能示意聚宝盆。图源：广州规自局
同时，地块将打造中央绿心，规划建设约10公顷的超大城央公园，并串联起长达23公里的“超级城市绿链”，未来将成为市民的“文体新客厅”。
该地块还有望升级商业能级。当地规划引入“顶奢百货+高端酒店”等高端商业，目标建成世界级消费中心，助力广州建设国际消费中心城市。市场普遍传闻，当地将引入顶级商场SKP。
地上地下一体化开发公共空间示意图
其次，对土地与房地产市场来说，马场地块的挂牌是为标志性的风向标。
一方面，它将成为总价地王候选，186亿元的起拍价已属天价，若竞价激烈，其成交总价有望冲击广州历史最高纪录。
另一方面，这是一剂市场信心的强心剂。作为核心区的稀缺豪宅用地，其成功出让将极大提振广州高端住宅市场及整体土地市场的信心。
周边板块图示。来源：广州房产。
再一方面，马场地块或将探索城市更新新模式。据此前政府披露的信息，该项目采用了“现金补偿+优先回购物业”的复合方案，平衡了各方利益，为全国大城市核心区更新提供了新思路。
后续还有“大招”
此次挂牌后，有多个后续“谜团”待揭晓。
花落谁家？市场预计，深度参与前期工作的越秀集团是强有力的竞争者。最终竞得者将于约一个月后（预计在春节后）揭晓。
马场地块规划效果图。 图源：广州规自局
规划如何落地？市场期待的顶级商业品牌（如SKP）能否最终入驻、中央公园和学校等公共配套的建设进展，都是未来关注的核心。
带来哪些市场效应？马场地块的成交价格将直接影响广州豪宅市场的定价预期；其开发模式也会成为行业参考案例。
南方+记者 李鹏程聚宝盆
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